В редакцию «Черногорского рабочего» горожане регулярно обращаются с жалобами на свои УК. Бывают случаи, когда хвалят компании, но крайне редко. Минувшим летом мы решили запустить большой опрос среди подписчиков газеты, в котором предлагали ответить на ряд вопросов, касающихся работы УК. Сразу скажу, задачи делить управляющие компании на отличников и двоечников мы не хотим, наша задача не рекламой и антирекламой заниматься, а акцентировать проблему и попытаться найти пути решения хотя бы части вопросов.
Итак, в общей сложности мы получили около сотни откликов из разных районов города и составили на основе мнения горожан рейтинг среди наиболее крупных компаний Черногорска. Надо сказать, что картина вышла вполне яркая и наглядная.
Оценки у одних компаний сплошь 4 и 5, у других же отзывы пестрят сплошь неудовлетворительными баллами. Если бы ученик в школе регулярно получал единицы и двойки, то директор давно бы уже вызвал на ковёр родителей нерадивого школяра. Увы, у нас такого директора нет, и можно только констатировать – не повезло части черногорцев с их УК.
Из примечательных подробностей – в домах, где УК игнорируют потребителей, хамят по телефону, отказываются регулировать внутридомовые системы, не отвечают на вопросы по слишком большим ОДН, претензии относятся к одному кругу проблем. В первую очередь, это касается жалоб на отопление и горячее водоснабжение, что и понятно, тепло – это насущная потребность. Если ты вынужден в квартире ходить в шубе и валенках, то тут не до изысков, не заболеть бы!
Зато там, где УК ответственные, диспетчеры отвечают на заявления жильцов круглосуточно и разговаривают вежливо, внеплановые ремонты выполняются оперативно, претензии касаются уже иных областей – почему плохо убирают возле дома, когда покрасят детскую площадку и т.д. иначе говоря, основные жизненные потребности удовлетворены, можно подумать об эстетике и излишествах.
Это же касается и комментариев, которые наши респонденты давали в конце анкеты. В «хороших» УК жители писали пожелания облагородить двор, покрасить верхние фронтоны, регулировать подачу теплоэнергии и следить за перетопом. Одним словом, «УК меня устраивает, на просьбы реагируют оперативно, удачи в работе!»
Зато в тех анкетах, где в графах опроса о деятельности УК стоят сплошь «единицы», «двойки», а то и нули с прочерками, комментарии совершенно иные:
- Баллы говорят сами за себя, так как оценка работы УК видна. Надо полностью решать вопрос и менять работу УК.
- Очень хотим сменить УК, но компания путём сговора не даёт нам это сделать.
- Дом к зиме не готов, а оплата взимается регулярно.
- С января 2023 ничего не делается для подготовки к зиме, грязь в подвалах.
- Хотим сменить УК, но нам не дают, подделка подписей.
- УК работает очень плохо.
- Требуется замена УК.
Помимо ответов на вопросы анкеты, некоторые горожане писали развёрнутые отзывы о работе своей УК, и мы их публиковали на страницах «ЧР». Больше всего негативных ремарок поступило из Пригорска, и осенью жильцы многоэтажек посёлка отправили очередное заявление в Минстрой с просьбой привлечь к ответственности УК, которая игнорирует жалобы своих потребителей. Надеемся, что хоть в этот раз людям повезёт, и меры к руководству нерадивой компании будут приняты.
Интересная подробность, о которой нам сообщили в ходе опроса читатели. Хотя деятельность «Аэросити» вызывает массу возмущений горожан, там, где УК положительные, как правило, и с вывозом мусора особых проблем нет. Не могу утверждать, лишь предположить – видимо, «отличники» способны наладить диалог даже с такой структурой, как «Аэросити», и добиться у неё взаимности.
Стоит сказать, что в правительстве России, ГосДуме уже давно ведутся разговоры о необходимости введения рейтингования управляющих компаний и управления многоквартирными домами. По замыслам инициаторов, такие меры помогут выявить плохо работающие УК, призвать их к ответственности и наказать. Но пока государственные структуры всё определяются с таким рейтингом, мы уже составили свой. И, к слову сказать, он вполне соответствует тому впечатлению, которое сложилось у сотрудников редакции за годы работы и по количеству жалоб на ту или иную УК.
С просьбой подтвердить или опровергнуть наше мнение, а также мнение респондентов, мы обратились в Сибирскую генерирующую компанию, которая получает немало жалоб от жильцов многоквартирных домов, которые обслуживают определённые компании.
По словам руководителя тепловой инспекции СГК в Хакасии Владислава Соколова, народный рейтинг выделил как раз те компании, к которым у энергетиков в части содержания и настройки оборудования на системе отопления вопросов нет. И «Альфаград», и «Коммунальщик», и «СервисЛайн» не только всегда следуют рекомендациям специалистов теплоснабжающей организации в части настройки узлов управления, но и своевременно проводят промывку и опрессовку внутридомовых коммуникаций, о чем свидетельствует получение всеми компаниями-лидерами паспортов готовности к зиме.
Ещё одна интересная подробность. Как-то поинтересовалась у представителя компании-«хорошиста», интересны ли им такие опросы, будут ли полезны в дальнейшей работе? В ответ услышала, что, безусловно, полезно, это поможет скорректировать направление деятельности. В конце концов, когда изо дня в день заедает текучка, то глаз, как говорится, замыливается, а взгляд со стороны помогает освежить зрение.
Так что хочется надеяться, что «отличники» и «хорошисты» возьмут на заметку претензии горожан к их работе. В основном это касается проведения общих собраний, обсуждения плана работ на будущий год и отчётов о проделанной работе.
Конечно, было бы хорошо, если бы и «двоечники» подтянулись и тоже задумались об изменении в подходах своей работы, но уж тут, как получится.
Эксперты в области жилищно-коммунального хозяйства сходятся во мнении, что «добиться открытости и прозрачности управляющей организации можно путем жилищного просвещения граждан, формируя тем самым класс активных собственников многоквартирных домов, которые будут заказывать УК необходимые работы и услуги, своевременно оплачивать и контролировать ход их выполнения. По мере корректировки системы рейтингования в сторону профессионалов, экспертов, общественников, саморегулируемых организаций, НКО в сфере ЖКХ польза и значение рейтингов будет объективно возрастать».
Подчеркнём, что в ходе минувшего анкетирования, горожане выражали явное одобрение идеи опроса, более того, просили проводить его ежегодно, ведь такая мера может помочь сделать жизнь более комфортной. А также позволит наладить более тесное и продуктивное взаимодействие между горожанами, управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями.
Комментарий от Дмитрия КОМАРОВА, руководителя департамента жилищного надзора Министерства стороительства и ЖКХ Хакасии
- Жители МКД положительно приняли идею подобных опросов, на ваш взгляд, насколько такие анкеты могут помочь вам в работе и имеет ли смысл жильцам домов ждать результат?
- В Минстрой Хакасии ежедневно поступает огромное количество обращений собственников помещений в МКД, соответственно государственные жилищные инспектора ежедневно и детально погружены в эти вопросы, однако публичное обсуждение таких вопросов обязательно должно помочь как минимум самим собственникам более осознанно подойти к вопросу заключения договора управления с той или иной управляющей организацией, да и управляющие организации, надеюсь, подстегнёт в стремлении улучшить качество предоставляемых ими услуг.
- Как быть с УК, которые не хотят идти на контакт с потребителями?
- Диалог между УК и собственниками возможен через выбранного председателя совета МКД, в случае отказа УК от взаимодействия с собственниками необходимо решать вопрос о смене УК.
- К сожалению, случаи эти не единичные, когда плата взимается в полном объёме, а работы фактически не выполняются. Есть ли какие-то нормативы по отчётности УК перед потребителями?
- В соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с формой акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утвержденной приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр, подписывать акты приёмки выполненных работ может только председатель совета МКД либо уполномоченный решением общего собрания собственник из числа владельцев помещений в доме. Без выбора председателя либо уполномоченного лица собственники помещений в МКД лишают себя права подписывать акт приёмки выполненных работ, но оставляют за собой право контролировать процесс их выполнения.
Следовательно, только председатель совета МКД контролирует выполнение работ и оказание услуг управляющей организацией; подписывает акты приёмки выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме; подписывает акты о выполнении работ и оказании услуг ненадлежащего качества по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.
Более того, председатель совета МКД не имеет право, а обязан подписывать акты приёмки выполненных работ с управляющей организацией от лица всех собственников помещений в МКД.
Следует учитывать, что если работы выполнены надлежащим образом, актов о выявленных нарушениях не составлялось, но председатель совета МКД не хочет подписывать акты приёмки, то акт считается подписанным в одностороннем порядке.
По запросам граждан управляющая организация обязана предоставлять информацию о выполненных работах и оказанных (предоставленных) услугах, о ценах (тарифах) и размерах платы за такие работы и услуги, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и внеочередных собраниях собственников помещений, а также иную предусмотренную информацию в срок от одного до десяти рабочих дней (ч. 2 ст. 165 ЖК РФ; п. п. 34, 36 постановления Правительства Российской Федерации «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» № 416 от 15.05.2013).
Следовательно, для получения необходимой информации собственник вправе обратиться с запросом непосредственно в управляющую организацию, посредством ГИС ЖКХ, на официальную электронную почту, либо направить письмо через Почту России.
Для проведения анализа правильности расчета вы можете обратиться в аудиторскую организацию (к аудитору), предварительно приняв соответствующее решение на общем собрании собственников и определив источники финансирования услуг аудитора.
Если собственники не согласны с расходованием денежных средств и считают, что их права нарушены, они вправе обратиться в судебные органы за защитой нарушенных прав и законных интересов.
- Как вообще по закону должна строиться работа между жильцами домов и УК?
- Руководствуясь п. 4 постановления Правительства РФ 416 от 15.05.2013 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ), выносятся на рассмотрение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме и утверждаются собственниками в момент утверждения платы за содержание и текущий ремонт в МКД.
- Кто должен инициировать собрания собственников, формировать повестку по ремонтам и т.д.?
- Инициатором общего собрания могут быть:
- собственник или группа собственников;
- управляющая организация;
- органы местного самоуправления.
Собственниками-инициаторами собрания могут выступать как физические, так и юридические лица. Наниматели и арендаторы помещений не являются собственниками, поэтому инициировать собрание не могут. Если им нужно решить какой-то вопрос на общем собрании, то надо просить о помощи какого-либо собственника.
У управляющей организации нет обязанности инициировать ОСС, только право.
- С какими вопросами жители могут обращаться в Минстрой за помощью? Ведь наша беда зачастую в том, что мы не знаем своих прав, а недобросовестные УК этим активно пользуются.
Если в нескольких словах, то региональный орган жилищного надзора, коим и является департамент жилнадзора Минстроя Хакасии в соответствии с Жилищным кодексом уполномочен на рассмотрение вопросов, связанных с:
- качеством предоставления жилищных и коммунальных услуг;
- вопросами корректности определения размера платы за жилищные и коммунальные ресурсы;
- надзором за деятельностью фонда капитального ремонта;
- мониторингом техсостояния жилищного фонда Республики Хакасия.
ИТОГИ ОПРОСА
Подготовила Валентина КОРЗУНОВА,
Фото автора
«ЧР» № 92 от 28 ноября 2023 г.