Брать или не брать? С этим практически гамлетовским вопросом сталкивался каждый, кто, не имея собственного жилья, раздумывал, окунаться ли с головой в ипотечный омут либо скромно пережидать погоды (наследства?) на берегу, переминаясь с ноги на ногу.
Банк – друг или враг?
Первые намерения купить жилье в кредит у меня появились сразу, как только я устроилась на работу. Жить с родителями после 20 лет для многих молодых людей тяжко, поэтому я сначала решилась переехать в арендованную квартиру. Наверное, все начинают с этого: сначала радуются свободе от родительской опеки, потом ощущают тяготы финансовой ответственности и становятся на пороге важного выбора - платить дальше хозяйке жилья или идти с поклоном в банк, где могут дать очень большую сумму на важную покупку.
Разглядывая объявления и грустно вздыхая, расписываясь в зарплатной ведомости, осмелилась обратиться к коллеге-бухгалтеру с вопросом – потяну или нет? Набросав на бумаге расчеты-каракули, она резюмировала: «Рискуй!» Поняла только, что одобрить-то кредит мне могут, но придется поясок затянуть потуже. Страшно… Все-таки проект не одного дня и даже месяца. Пошла за советом к родителям: поддержат или нет? Все работали, могли бы подстелить соломку. Всё-таки задумка хорошая, нужная, но особой поддержки не встретила и поставила на своей мечте крест. А жаль, однокомнатная квартира, помню как сейчас, в 2007-м стоила 440 тысяч рублей…
Решиться на ипотеку мне помог …муж. Правда, было это уже через несколько лет, в 2011-м. Пожив в арендованной квартире, которую нельзя было ни обустроить по своему хотению, ни сделать ремонт, мы отправились в агентство по продаже недвижимости, в котором работал аккредитованный Сбербанком специалист по ипотеке Светлана Гаврина. Риэлторы помогли подобрать недорогую квартиру в Девятом поселке, агент – собрать пакет документов, сделать расчеты, передать их в ипотечный отдел. В итоге в банк самим нам пришлось прийти лишь однажды – поставить свои подписи в документах, когда заявка была одобрена.
Из убитой и захламленной трешки за 770 тысяч рублей мы создали уютное гнездышко с современной отделкой, которое неожиданно продали через три года за 1,2 млн. Закрыть ипотеку, к сожалению, нам помогли тяжелые обстоятельства – наследство (умер один из близких родственников). Тем не менее мы приняли решение переехать в центр города, тоже в трехкомнатную квартиру. Честно говоря, новую ипотеку мы взяли только потому, что ждали второго ребенка, а вслед за ним и помощь от государства – материнский капитал. Так идти на сделку гораздо спокойнее. Погасив большую часть долга через четыре месяца, следующие три года мы выплачивали ежемесячно банку около четырех тысяч рублей, которые не били по семейному бюджету. Выполнив все наши обязательства по второй ипотеке, решились на третью.
Третий раз рисковать было уже не страшно, хотя ежемесячный платеж достаточно высок – 15 тысяч рублей. «Ставка упала до 9 процентов! Когда, если не сейчас? - рассуждали мы. – А ведь можно будет сделать и рефинансирование, если вдруг она будет еще ниже…» В то лето мы прошли семь кругов ада: из-за того, что у детей были доли в собственности (как того обязывает маткапитал), две сделки купли-продажи (продавали свою квартиру и покупали дом) затянулись на три месяца. Бюрократические подножки государства чуть не заставили нас всё бросить и повернуть назад, но Светлана Гаврина как грамотный юрист помогла распутать клубок, сотканный банком, отделом опеки, Пенсионным фондом и нотариусом.
С одной стороны, понимаю, что бюрократическая машина работает в интересах детей, что некоторых малышей нужно защищать от их никчемных родителей, которые незаконно обналичивают маткапитал и бездумно прожигают его, но почему от этой юридической тирании должны страдать мы, порядочные родители, которые каждым своим шагом обеспечивают детям счастливое детство? Впрочем, это тема для совсем другой статьи.
Не веря своему счастью, мы очутились в частном доме в прекрасном тихом районе, даже не подозревая, как сложно через пару лет будет радоваться этому приобретению. Главное для ипотечников – не забывать, что новое жилье полностью им не принадлежит. Впрочем, как забыть, если каждый месяц в час икс кровь из носу ты должен, обязан, хоть разбейся в лепешку, выложить банку оговоренную сумму, на которую ты сам согласился?.. Банк не приятель, ему не важно, выполнило ли план предприятие, где ты работаешь, болел ты или нет, сломалась ли машина, возникли другие незапланированные траты…
В общем, наступил кризис, который мы с трудом пережили и даже намеревались сделать шаг назад – продать дом (сейчас продажа недвижимости в ипотеке предусмотрена официально) и вернуться в квартиру. Сердце обливалось кровью, когда сотни потенциальных покупателей осматривали наши владения. Вернуться в бетонную коробку из частной усадьбы – то еще испытание… Мучаясь сомнениями, мы целый год пытались продать дом, но он почему-то не продавался...
В общем, мы пережили это сложное время, отказались от идеи нового переезда, продолжаем платить ипотеку и даже умудряемся потихоньку делать ремонт. Шампанское, как людям рисковым, пить нам сейчас приходится редко – потребности большой семьи зарплаты покрывают с трудом, по этой же причине увеличивать ежемесячные взносы практически нереально, но мы стараемся ни о чем не жалеть. Все-таки жить хочется здесь и сейчас, в большом теплом уютном доме. Да, каждый месяц со счета исчезают 15 тысяч, но для нас это уже не такой стресс, как было 4 года назад: инфляция делает свое дело. Выходит, всё, что ни делается, действительно, к лучшему?
Грабеж? Бизнес!
Специалисты, отмечая, что инфляция шагает быстрее, чем процентная ставка, тоже соглашаются, что брать ипотеку – единственный выход для большинства из нас. Безусловно, переплата огромная. К примеру, мы взяли в банке 1 млн 650 тысяч рублей на 20 лет. Если будем платить по графику весь этот срок, то сумма переплат составит… 1 млн 824 тысячи рублей, то есть итоговая сумма к погашению 3 млн 474 тысячи… Караул – грабеж? Бизнес! Но сколько к тому времени будет стоить наш дом? Уже сейчас резко подскочившие цены на недвижимость привели к его подорожанию до 4, 5 млн рублей, тогда как покупали его за 2,9 млн.
Был ли другой выход? Да, и даже несколько. Первый – жить в арендованной квартире. Но если подсчитать, насколько это выгоднее, то выйдет, что ни на сколько. Скажем, для семьи из четырех человек нужна как минимум двухкомнатная квартира. Стоимость аренды – около десяти тысяч рублей, плюс расходы на электричество и воду: выйдет чуть меньше, чем мы платим по ипотеке. Зато мы живем не в тесной двушке, а в просторном доме площадью сто квадратных метров со своим огородом, двором, гаражом и баней.
Если брать в аренду трехкомнатную, то выгоды вообще не будет. А если учесть, что все-таки мы вкладываем в свой дом, а не в карман чужому дяде, то сомнений у нас в верности своего выбора не остается. Если у кого-то есть возможность снимать жилье в аренду и при этом копить, причем очень быстро откладывать большие суммы на свой угол, то честь ему и хвала, для нас это заоблачная перспектива.
Был и второй вариант: оставаться жить в квартире, наслаждаясь жизнью без кредитов и терпеть шумных соседей, грязный подъезд, холодные батареи и горячие потоки воды, которыми постоянно заливали нас жильцы верхних этажей. Расходы по коммуналке тоже радости не добавляли. В частном доме мы, конечно, вынуждены тратиться на уголь, но зато отопление регулируем по своему усмотрению – не мерзнем в морозы, не изнываем от жары в мае.
Единственное, что нужно сделать обязательно, прежде чем решиться на ипотечную кабалу, - просчитать риски у специалиста. Лучше заявить о более длительном периоде расчета и меньшей сумме ежемесячных платежей, чем рискнуть и оформить кредит, скажем, на пять лет. Жизнь – штука непредсказуемая, сегодня у тебя есть возможность выкладывать каждый месяц по 20 тысяч, а завтра её может не быть. Зато увеличить обязательный платеж проще и безопасно, тем более что «лишняя», дополнительная его часть направится на погашение основного долга, а не процентов.
Есть, конечно, сейчас и льготная ипотека, под 6 процентов, но нам бы она не подошла: наши дети родились до 2018 года. К тому же у такого варианта есть особенности, которые подойдут не всякой молодой семье.
- Надо понимать, чем опасна эта привлекательная с первого взгляда низкая ставка, - объясняет юрист в сфере недвижимости Светлана Гаврина, которая сопровождала все наши три очень сложные сделки. - Что значит квартира от застройщика? Это голые стены, да еще такие, которые нужно выравнивать, тратя бешеные деньги на стройматериалы… Придется нанимать бригаду, которая будет достраивать эту квартиру. Вторичка же дается под больший процент, но в эти дома и квартиры можно заезжать сразу и не спеша делать ремонт.
Как менялась ипотека?
- На заре ипотечного кредитования в Черногорске в 2003 году, ставка на ипотеку (тогда она называлась кредит на недвижимость) была заоблачной - 18 процентов, в некоторых банках 19-ть, - рассказывает Светлана Владимировна. - Но люди все равно рисковали. Одобривали заявки, конечно, не всем, нужно было пройти несколько проверок, собрать огромный пакет документов, заполнить специальную сложную анкету. Был еще и платеж за рассмотрение кредитной заявки, и не чисто символический, а вполне себе нормальный – около трех тысяч рублей. Страховка тоже была, но только на жилье, страхования жизни не требовалось.
С годами ставка понижалась, в 2009-м уже брали под 15 годовых (была такая программа для зарплатников: 15 процентов с дальнейшим их уменьшением до 13,5 после регистрации жилья). В 2011-м условия стали еще более выгодными – можно было оформить ипотеку под 11-12 процентов, правда, через год-два, в 2014-м, наблюдалось повышение ставки до 14 процентов. Пройдет пара лет и у людей появится возможность выхватить жилье под 9 процентов.
Казалось бы, процентная ставка по ипотеке должна снижаться и дальше, но сейчас происходит другое. Вместе со Светланой Владимировной рассчитаем на ипотечном калькуляторе, во сколько бы мне обошелся дом, если бы я захотела купить его сегодня.
- Дом стоит 4,5 млн, первоначальный взнос – миллион… С учетом получения зарплаты в этом банке, а также других скидок (оформление через аккредитованного риэлтора, оформление страховки и др.) вам бы предложили оформить ипотеку под 11 процентов, а без них ставка бы выросла до 13,4 процента, - констатирует специалист. – То есть мы вернулись практически к ситуации 2008 года, когда в стране был кризис.
Видимо, это результат непростого положения российского рынка – санкции, рост доллара, нападки и провокации на нашу страну извне… Все это отражается на нас, далеких от большой политики людей, которые хотят простых и понятных вещей: теплую квартиру, отдельные комнаты для домочадцев, просторную кухню, чтобы было где разместить кастрюли… Выходит, то решение ухватить за хвост 9-процентную ставку, как оказалось, было верным.
Зато сейчас дают материнский капитал даже за первого ребенка, причем очень внушительный - 524 тысячи рублей. Его можно использовать как первоначальный взнос сразу после рождения малыша, раньше же нужно было ждать трехлетия ребенка. А еще есть привлекательная программа для супругов, которые готовы стать многодетными родителями: при рождении третьего ребенка (с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022-го) государство гасит часть их долга по ипотеке – до 450 тысяч рублей!
Вообще все ипотечное движение нацелено на семьи с детьми, которых жизнь вынуждает расширять жилплощадь. Если в самом начале его истории, в конце девяностых, ипотеку мог позволить себе только человек, имеющий высокий доход, сейчас она доступна даже для россиян со средним доходом. По данным rbc.ru, сегодня среднестатистический ипотечный заемщик в России — это человек в возрасте 30-35 лет с семьей. Он имеет высшее образование и работает специалистом или руководителем среднего звена. В основном жилищный кредит берется на покупку квартиры на вторичном рынке в доме, построенном в последние 20 лет. Размер первоначального взноса составляет около 20-30%.
Вот такая статистика. Хотите стать её частью? Предвижу большие сомнения, и это правильно. Старая народная мудрость «Сто раз отмерь, один отрежь» как раз об ипотеке. И даже после тщательных просчетов, оценивания рисков и формирования подушек безопасности она все равно останется финансовой авантюрой.
Кстати
Ипотека вовсе не находка наших дней: ее изобрели еще в Древнем Египте, а сам термин появился в Древней Греции в начале VI в. до н. э. как форма ответственности должника своим земельным участком перед кредитором. Землю, находящуюся в залоге, обозначали с помощью столбиков на границах участка, их называли «ипотекой» (с древнегреческого – «подпорка», «подставка»).
Ольга БЕЛЯЕВА. «ЧР» № 15 от 1 марта 2022 г.