На вопросы отвечают специалисты Управления Росреестра по РХ: Ольга Шашко - начальник отдела кадастровой оценки недвижимости и контроля в сфере кадастрового учёта, Марина Шестопалова - начальник Черногорского отдела, Евгения Жигалова - начальник отдела государственного земельного надзора (контроля).
- Мы знали, что такое регцентр, БТИ. А теперь есть Росреестр, какие-то кадастровые инженеры. Какова в этой системе роль БТИ, получается, они теперь одни из многих кадастровых инженеров, можно к ним обращаться, а можно к другим? Какой алгоритм действий для того, кому надо, к примеру, оформить в собственность новый дом?
- Да, когда-то существовала одна система регистрации недвижимости, теперь – другая. Росреестр – это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Её функции - организация единой системы государственного кадастрового учета недвижимости; регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кадастровый инженер – это специалист, который выезжает на объект, чтобы подготовить сведения, необходимые для дальнейшего оформления документов. Он может работать как индивидуальный предприниматель или как работник предприятия (юридического лица).
БТИ - юридическое лицо, работники которого занимаются кадастровой деятельностью. Ее же выполняют и кадастровые инженеры, имеющие действующий квалификационный аттестат. Так что можно выбирать, к кому обращаться. А список кадастровых инженеров, которые работают на территории республики, можно найти на сайте Управления to19.rosreestr.ru. Здесь есть и сравнительная таблица, где инженеров можно выбрать по определённым данным.
Для оформления в собственность нового дома необходимо заказать у кадастрового инженера выполнение технического плана дома. С этим планом нужно обратиться в Кадастровую палату за получением кадастрового паспорта.
Если новый дом не является индивидуальным (например, он двухквартирный), то оформление права на него можно осуществить в порядке сдачи дома в эксплуатацию, обратившись в отдел администрации по строительству и архитектуре и получив там разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Если же это индивидуальный жилой дом, то зарегистрировать право можно в упрощенном порядке – по «дачной амнистии». В первом случае на государственную регистрацию предоставляются кадастровый паспорт и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, во втором - кадастровый паспорт и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен дом.
- Во сколько обойдётся в целом, хотя бы примерно, оформление дома в собственность? А квартиры?
- Размер госпошлины установлен Налоговым кодексом РФ и зависит от документов, которые рассматриваются как основание возникновения права, от вида объекта, количества заявителей. Так, например, для регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом по «дачной амнистии» оплата составит всего 200 руб. (для одного собственника). Если у вас долевая собственность, то сумму в 200 руб. делят на всех.
Если надо зарегистрировать право на земельный участок под индивидуальным жилым домом, госпошлина также составит 200 руб. А вот за регистрацию права собственности на квартиру по договору приватизации госпошлина выше - 1000 рублей. Более подробную и точную информацию можно получить, обратившись как лично (с документами), так и по телефону к консультанту Черногорского отдела Управления Росреестра по РХ (телефон 6-44-08).
- Сроки дачной амнистии не прошли. Но с июля этого года приняты какие-то изменения по регистрации недвижимости. Вроде бы, с целью упрощения процедуры. А в чём это выражается?
- Теперь при обращении на государственную регистрацию прав на недвижимость установлен перечень документов, которые заявитель вправе не предоставлять при подаче документов, так как специалисты это сделают сами (налажено взаимодействие с другими государственными органами, у которых имеются данные документы). Это:
• разрешение на строительство объекта недвижимости,
• разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости,
• выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением),
• выписка из реестра государственной собственности,
• выписка из реестра муниципальной собственности,
• заключение, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства,
• документ, устанавливающий адрес объекта недвижимости или, при отсутствии такого адреса, описание местоположения объекта недвижимости - решение о присвоении адреса объекту недвижимости,
• документ, подтверждающий публикацию сообщения о проведении торгов,
• решение о проведении торгов,
• протокол о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка,
• паспорт объекта культурного наследия, и другие документы, кроме разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию.
- В чём отличие кадастрового паспорта от кадастрового плана, какой документ сегодня актуален, не масло ли это масленое?
- Понятие «кадастровый паспорт» введено Законом о кадастре в 2008 году. До этого момента кадастровые сведения подготавливались в форме кадастрового плана земельного участка. Но теперь для регистрации прав на объект недвижимости требуется именно кадастровый паспорт. Он может быть подготовлен как на земельный участок, так и на объект капитального строительства.
- Начали оформлять документы на гараж и столкнулись с проблемой: не знаем, куда пойти, с чего к делу подступиться.
- Процедура оформления документов на земельные участки различна. Все зависит от того, как долго вы владеете земельным участком и какие документы есть у вас в наличии. Если никаких документов на земельный участок нет, оформление документов начинается с акта органа местного самоуправления. Далее надо обратиться к кадастровому инженеру. На основании документов, которые он подготовит (межевой план), обращаетесь в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РХ для постановки земельного участка на кадастровый учет. После этого необходимо обратиться с кадастровым паспортом в Управление Росреестра по РХ для регистрации права собственности.
- В Черногорске в районе автозаправки "Бастион" и ул. Генерала Тихонова продаются земли под частную застройку. Хотелось бы узнать, как может быть, что на одной улице есть участки с категориями "земли сельхозназначения" и "земли городских поселений". Лично видели документы на право собственности. Ещё аспект: постройки в названном районе ведутся как-то геометрически запутанно, неровно, стройности улиц нет. В 21 веке городим что-то, неизвестно что.
- Действительно, непростая, проблемная ситуация. Земли, о которых идёт речь, ранее принадлежали Усть-Абаканскому району и имели статус земель сельскохозяйственного назначения. Собственниками земельных участков принято решение о разделении земельных участков и отнесении их к категории земель населенных пунктов, в связи с расширением черты города Черногорска. В настоящее время территория полностью застраивается, и собственники земельных участков приводят в соответствие имеющиеся документы на землю. Вопрос конфигурации строящихся объектов в данном районе относится к компетенции архитектуры города.
- И ещё: можно ли в принципе строить на землях сельхозназначения, или нет?
- На основании положений Земельного кодекса РФ, какое либо строительство, если оно не связано с обработкой и переработкой сельскохозяйственной продукции на землях сельскохозяйственного назначения, запрещено. Исключение составляют линейные объекты ЛЭП, дороги и т.д. (От редакции: а у нас, в ситуации, описанной читателем выше, получилось, что люди нарушили закон и построили дома на сельских землях. Постфактум их участки, судя по всему, переведут в категорию ИЖС. Как-то это кривовато выглядит, честное слово! Особенно на фоне того, когда говорят о неприкосновенности сельхозугодий в стране. С одной стороны, пусть он будет, этот район частной застройки – место очень уж удобное для людей. С другой – проиграли те, кто хотел бы, но не приобретал участки для строительства жилья в данном районе и не затевал здесь строительство, потому что привык следовать букве закона, а закон эти действия запрещал).
- У меня гараж на ул. Базарная. Когда в 2010 году оформила кадастровый паспорт, мне сделали дополнительное соглашение к договору аренды на основе кадастрового паспорта. Но никто не объяснил, что надо было землю или в аренду брать, или выкупать. Я считала – раз у меня есть право собственности на гараж и есть договор, мой кадастровый паспорт на землю действителен. В августе 2012-го из Росреестра почтой мне вернули документы и написали, что в течение двух лет я не зарегистрировала аренду земли на основе этого паспорта и не выкупила землю. Теперь этот кадастровый паспорт недействителен. Но я с 2010-го плачу арендную плату за землю! В комитете по управлению имуществом Черногорска пояснили, что получился казус, земля «вылетела» с кадастрового учёта. Но если она «вылетела», почему я плачу за неё арендную плату? Посоветовали: идите в БТИ, делайте всё снова. Почему никто не сообщил, что право аренды надо было зарегистрировать в Росреестре? В документе о праве собственности гаража сказано, что он зарегистрирован на основании договора аренды, а аренда – на основе кадастровой стоимости. В БТИ сказали, что снова надо собирать согласия собственников соседних гаражей, снова получать в администрации города постановление. Зачем, если эти документы уже были собраны?
- Согласно Земельному кодексу РФ, граждане могут иметь земельные участки как в собственности, так и в аренде. При этом аренда может быть как краткосрочной, так и долгосрочной. Законом установлено, что договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее 1 года, не подлежат государственной регистрации. Если у вас договор аренды в 2010 году был заключен на срок менее 1 года, вам не надо было его регистрировать. Право аренды возникло на основании такого договора, он являлся правоустанавливающим документом на землю.
Поскольку для регистрации права собственности на гараж в упрощенном порядке нужны только декларация с описанием гаража и правоустанавливающий документ на землю, для регистрации могут быть предоставлены различные документы, удостоверяющие права заявителя на земельный участок, в том числе и договор аренды на срок менее 1 года. Однако, в дальнейшем такой договор должен быть либо перезаключен на более долгий срок и зарегистрирован, либо можно выкупить земельный участок под гаражом в собственность. Как оформить земельный участок, решает сам собственник гаража.
Согласно Закону о кадастре, сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости после 1 марта 2008 года при постановке на учет земельного участка носят временный характер и утрачивают свою «временность» со дня государственной регистрации права на такой участок. Если по истечении двух лет не было зарегистрировано право на земельный участок либо не осуществлена государственная регистрация аренды, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Поэтому, если ваш земельный участок был поставлен на кадастровый учет после 1 марта 2008 г. и в течение двух лет вы не оформили на него права надлежащим образом, сведения о нем были исключены из государственого кадастра недвижимости.
Для более полной и точной консультации по вопросу оформления документов для постановки на кадастровый учет советуем вам с документами обратиться в ФГБУ «Кадастровая палата» по адресу: г.Черногорск, Бограда, 59, тел. 6-40-97.
- Существуют ли какие-то сроки оформления земельных участков? Стараюсь успеть до конца года, так как говорят, что ожидается неподъёмный налог на недвижимость. Какие перемены ждут черногорцев, известно ли, как вырастет сумма налога. Прошу вас, расскажите об этом подробнее.
- Сроки оформления зависят от того, какие у вас есть документы. Налог на земельный участок, действительно, напрямую зависит от кадастровой стоимости этого участка. А кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от категории и вида разрешенного использования участка. С 1 января 2013 года в республике вступают в силу новые результаты государственной кадастровой оценки земельных участков (переоценены те, которые были в базе по состоянию на 1 января 2011 года). Некоторые очень напуганы и ждут роста налогов в разы. Этого не должно произойти, хотя некоторое повышение ожидается. Цель новой кадастровой оценки – приблизиться к реальным рыночным ценам земельных участков.
Однако стоит иметь в виду, что кадастровую стоимость земли можно будет оспорить. Причём во внесудебном порядке. С этой целью создана специальная комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Вы имеете полное право подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в двух случаях: во-первых, если обнаружили, что при расчете использованы недостоверные сведения о вашем объекте недвижимости, в результате чего, например, ваш земельный участок имеет отличные характеристики от использованных при расчете кадастровой стоимости, и вы не хотите платить из-за этого необоснованно завышенный налог на недвижимость. Во-вторых, если рыночная стоимость объекта недвижимости в данном случае ниже, чем кадастровая. А это значит, что вы имеете право потребовать, чтобы в такой ситуации рыночная стоимость была приравнена к кадастровой. В случае, если рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом важно помнить, что оспорить стоимость земельного участка можно будет только в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.
- Где-то читали, что ознакомиться с новой кадастровой оценкой можно в интернете. На каком сайте?
- Результаты государственной кадастровой оценки опубликованы в «Вестнике Хакасии», в справочно-правовой системе «Консультант Плюс», а также на сайте Управления Росреестра по РХ, ссылка: Кадастровый учет - Кадастровая оценка земель и земельный налог - Результаты кадастровой оценки земли на территории Республики Хакасия. Для того, чтобы найти кадастровую стоимость конкретного земельного участка, необходимо знать его кадастровый номер.
- Обратился к властям с просьбой выделить в аренду участок рядом с тем, который у меня в собственности. Хотел прирезать землицы. Но мне объяснили, что землю в собственность в городе не дают, а в аренду в моём случае нельзя давать, потому что так не положено – чтобы один участок был в собственности, а прирезанный – в аренде. Это действительно так? Не улавливаю логики.
- В соответствии со ст. 11 Земельного кодекса РФ, земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, управляют и распоряжаются органы местного самоуправления. Если вас не устраивает решение местных властей, можете попросить у них письменное обоснование или обратиться в суд.
Ирина Санина, «ЧР» №134 от 17 ноября 2012 г.