В многоэтажках города, то тут, то там, народ зовут на общие собрания, где коммунальщики объясняют, что необходимо увеличивать оплату за обслуживание жилья. Предоставляют расчёты, пытаются обосновать возросшие расходы.
Дело в том, что до 1 апреля 2015-го необходимо провести собрания по двум главным причинам.
ПЕРВАЯ - надо выбрать управляющую организацию (вместо непосредственного управления, прижившегося в Черногорске, закон теперь велит иметь дело с управляющими компаниями - см. «Черногорский рабочий» от 5 марта 2015г.)
ВТОРАЯ - необходимо утвердить перечни работ и услуг, которые будет оказывать управляющая организация. Если не сделать это вовремя, администрации города придётся вмешаться в процесс и выставить неопределившиеся дома на конкурс. А в этом случае цена за обслуживание жилья может быть больше, чем та, что предлагают коммунальщики.
Разъяснения на данную тему даёт юрист Дмитрий Гнездюк.
НАЧНЕМ ПО ПОРЯДКУ
В Жилищный кодекс (основной закон в сфере ЖКХ) внесены изменения. После 1 мая 2015 года управляющие организации, которые управляют домами, где более 16 помещений, не вправе продолжать свою деятельность без лицензии.
Сама по себе процедура получения лицензии не сложна: должностное лицо управляющей организации сдает экзамен, после этого подготавливается пакет документов, уплачивается госпошлина, и управляющая организация становится счастливым обладателем лицензии на управление многоквартирными домами.
Для домов, в которых раньше было введено непосредственное управление (как в Черногорске), - грядут серьёзные перемены.
В связи с введением лицензирования закон определил, что непосредственное управление теперь может сохраниться лишь в отношении тех многоквартирных домов, в которых не более 16-ти помещений.
Если же в вашем доме их более 16-ти (включая нежилые), то до 1 апреля 2015 года вы, как собственники, должны изменить способ управления с непосредственного - на управление управляющей организацией или ТСЖ.
Для этого собственники должны провести Общее собрание, в повестку дня которого требуется включить следующие вопросы:
1) Выбор способа управления - управляющая организация или ТСЖ;
2) Выбор управляющей организации, с которой будет заключен договор управления. Это, пожалуй, самый важный вопрос.
3) Утверждение перечня работ и услуг, которые будет оказывать управляющая организация. Здесь следует обратить внимание на Постановление Правительства РФ № 290 от 03.04.2013г. «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения».
Отметим, что перечень обязательных работ и услуг довольно обширен. Ответственность управляющей организации возрастает в разы, и коммунальщики больше не смогут отказаться от выполнения тех или иных работ, сославшись на то, что они отсутствуют в договоре на возмездное оказание услуг по обслуживанию дома (по сути - договоре подряда), как было ранее при непосредственном управлении. Это, однозначно, плюс.
Но есть и минус. Если растет объем выполняемых работ и ответственности за их невыполнение, то должна вырасти и плата.
4) Утверждение размера платы. Управляющая организация, с который вы собираетесь сотрудничать, должна перед проведением вашего собрания предоставить вам свои предложения по перечню работ и услуг, рассчитать размер платы исходя из этого перечня. Вам остается проверить и при желании откорректировать перечень и размер платы.
5) Пункт для жителей Черногорска! При управлении домом управляющей организацией, все коммунальные услуги по закону должны предоставляться управляющей организацией. Но в Черногорске ресурсоснабжающие организации сейчас пытаются придумать способ оставить систему платежей в том виде, в котором она была ранее. Т.е. плату за коммунальные услуги производить через расчетные центры и банки непосредственно на расчетный счет ресурсоснабжающих организаций. Для этого необходимо внести соответствующий пункт в повестку дня.
ПЛЮСЫ, МИНУСЫ, ПОДВОДНЫЕ КАМНИ
В общем, с процедурой разобрались, теперь стоит отметить те плюсы, которые несут нам перемены, связанные с лицензированием управляющих организаций.
Во-первых, это то, что управляющие организации, работающие по договору управления, попадают под действие Постановления Правительства № 731 «О раскрытии информации». В этом документе прописаны четкие сроки ответов на обращения жильцов, то, какая информация и в какой форме должна предоставляться по первому же запросу собственников. Не секрет, что от некоторых ЖЭУ было крайне сложно добиться отчетов о выполненных работах, теперь все изменится. За отказ в предоставлении предусмотрены серьезные штрафы, а в перспективе это может привести к лишению лицензии.
Во-вторых, управляющие организации (УО), при способе управления отличном от непосредственного, попадают под действие всех Правил и норм жилищного законодательства и будут нести полную ответственность за любое нарушение. Нельзя будет сослаться на отсутствие той или иной услуги в договоре, поскольку перечень работ и услуг закреплен в законе.
В-третьих, при управлении плата по статье общедомовые нужды (ОДН) будет рассчитываться в размере не выше норматива, разницу будет оплачивать управляющая организация. Тем самым для сотрудников УО повысится мотивация более качественно выполнять работы по обслуживанию инженерных сетей, ведь любой сброс воды в подвал, протечки и прочие потери коммунальщикам придется оплатить из своего кармана.
Кроме перечисленных преимуществ этого способа управления также можно упомянуть возросшую ответственность для УО. Законом предусмотрены серьёзные штрафы за ненадлежащее управление многоквартирными домами. Если предписания жилищной инспекции будут не выполнены дважды, управляющую организацию можно лишить лицензии и отстранить от управления домом. В случае же, когда таких домов наберётся более 15% от общего числа находящихся в управлении, организация может лишиться лицензии на основании решения суда и, скорее всего, прекратит свое существование.
Госжилинспекция Хакасии рекомендует собственникам помещений в многоквартирных домах с непосредственным способом управления, в которых более 16 квартир, проявить активность и провести общие собрания по смене способа управления. До 1 апреля осталось совсем немного времени. Специалисты инспекции готовы оказать жителям консультативную помощь.
Не стоит сетовать на то, что вам навязывают высокие размеры платы и непонятные условия договоров управления, необходимо принять на себя ответственность за свой дом, постараться выбрать управляющую организацию из присутствующих на рынке ЖКХ, договориться с ней о перечне работ и услуг, совместно рассчитать размер платы, который устроит всех.
вопросы по существу
От наших читателей на прошлой неделе поступили конкретные вопросы, мы подготовили на них ответы с помощью специалистов государственной жилищной инспекции РХ.
- Законно ли проводить общее собрание жильцов в заочной форме?
Инна Копылова, ул. Юбилейная, 26
- Сначала собрание проводится в очной форме, необходимо присутствие всех собственников жилья. Если кворума не будет, собственники вправе провести собрание в заочной форме, но законодательством закреплено, что все должны быть ознакомлены с материалами, которые предстоит обсуждать на собрании.
В сообщении о собрании необходимо указать адрес, где можно ознакомиться с материалами собрания, - электронный или реальный.
- За энергоносители теперь будем платить сами или через управляющие компании? Если честно, боимся им деньги доверять, может, лучше оставить всё, как раньше?
Г.Алымова
- Согласно договору управления, управляющая организация предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме и жилищные, и коммунальные услуги. То есть все платежи потребители должны делать через управляющую организацию. Хотя в соответствии с Жилищным кодексом РФ у собственников есть право оплачивать один или несколько видов коммунальных услуг напрямую ресурсоснабжающим организациям.
Что касается платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды, при переходе на договор управления управляющая организация обязана предъявлять собственникам ОДН не выше норматива, установленного Государственным комитетом по тарифам и энергетике РХ.
- На общем собрании жильцов представитель УК сообщил, что в стоимость по обслуживанию дома, в частности, включены: аренда за помещение для УК, расходы на канцтовары, сумма за обслуживание контрольно-кассовой машины, плата за обслуживание интернет-сайта. Это правильно?
В.Судочакова, старшая по дому, ул. Юбилейная, 10
- Судя по всему, представитель управляющей организации представил расшифровку услуги управления многоквартирным домом. В нее могут входить любые общехозяйственные расходы, необходимые для обеспечения деятельности управляющей компании. К примеру, канцтовары нужны для публикации платежных документов и делопроизводства, сайт в сети Интернет - для того, чтобы исполнять стандарт раскрытия информации, предусмотренный постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731, и т.д. Так что ничего противоправного в этом нет.
«ЧР» №22 от 24 марта 2015 г.