«В руках все карты» - именно так сегодня можно охарактеризовать возможности собственников помещений в многоквартирных домах. Несмотря на часто меняющееся законодательство в сфере жилищно-коммунального хозяйства и бесконечные реформы, у нас, обычных жителей, не так уж и мало прав. Проблема в том, что мы не всегда ими пользуемся, а попросту не знаем о них.
Эффективное управление многоквартирным домом во многом зависит от самих собственников. Для этого необходимо постоянно повышать юридическую грамотность. Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрено три способа управления многоквартирным домом. О том, чем они отличаются друг от друга, мы попросили рассказать и.о. начальника отдела юридической службы Государственной жилищной инспекции Республики Хакасия Наталью СМИРНОВУ.
- Наталья Владимировна, какой способ управления многоквартирным домом самый популярный в Хакасии?
- В республике наиболее востребованный способ управления – управляющая организация. Таких у нас более 100. При данном способе управления управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг, выполнение работ и предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства дома. Причем качество работ и услуг должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам.
- То есть, заключив договор управления с управляющей организацией, собственники полностью снимают с себя ответственность за свой дом?
- Ни в коем случае. Согласно Жилищному кодексу РФ, если в доме не создано товарищество собственников жилья, жители обязаны избрать Совет многоквартирного дома из числа собственников помещений. Делается это на общем собрании. Количество членов Совета зависит от желания собственников.
Чем занимается этот орган? Совет многоквартирного дома обеспечивает выполнение решений общего собрания, вносит предложения по управлению домом, ремонту и содержанию общего имущества, осуществляет контроль за предоставлением услуг, представляет отчет о проделанной работе и т.д. Особая ответственность лежит на плечах председателя Совета. Он заключает договоры, выступает по доверенности собственников по всем вопросам, связанным с управлением, а также представляет их интересы в суде.
Иными словами, от активности собственников зависит многое. Очень важно уметь находить диалог с управляющей организацией, соседями. Только тогда управление домом будет не просто на бумаге, а принесет результаты.
- Еще один способ управления – товарищество собственников жилья. В чем его особенность?
- При таком способе управления ответственность за оказание всех услуг и работ несет товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. Они могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. К примеру, ТСЖ может заключить договор управления с любой управляющей организацией и контролировать выполнение обязательств по договору.
В отличие от Совета многоквартирного дома товарищество собственников жилья – это организация, созданная для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, которая требует регистрации, имеет свое правление, устав, печать, счет в банке, другие реквизиты. После регистрации ТСЖ становится юридическим лицом.
Товарищество собственников жилья может быть создано как в одном, так и в нескольких многоквартирных домах, при условии, что сумма квартир составляет не более 30, дома расположены рядом и имеют общие инженерно-технические сети.
Число членов ТСЖ должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Важный момент. Если при управляющей организации и непосредственном управлении все решения принимаются на общем собрании собственников, то при управлении товариществом собственников жилья общее собрание может принять лишь два решения: о создании и ликвидации ТСЖ. Все остальные решения принимают только члены данного ТСЖ.
- Наталья Владимировна, что такое непосредственное управление?
- Это еще один способ управления многоквартирным домом, который собственники также могут выбрать на общем собрании.
При непосредственном управлении договоры горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения от своего имени. Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме собственники на общем собрании заключают с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (если количество квартир в доме не более чем 12) или с управляющей организацией (если количество квартир более 12).
В рамках данного договора управляющая организация, оказывающая только услуги по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не обязана размещать информацию о своей деятельности в соответствии с постановлением правительства РФ от 23.09.2010 № 731 в редакции постановления правительства РФ от 21.08.2012 № 845 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».
- Итак, подведем итог. Получается, что Жилищным кодексом РФ предусмотрено три способа управления многоквартирными домами?
- Совершенно верно. Управляющая организация, ТСЖ и непосредственное управление. У собственников есть выбор. Кроме того, они имеют полное право сменить способ управления. В случае, если способ управления многоквартирным домом не выбран или не реализован, то орган местного самоуправления обязан провести конкурс по отбору управляющей организации.
- В чем плюсы и минусы указанных способов управления?
- Государственная жилищная инспекция не вправе давать оценку действующему законодательству. Наша задача – дать разъяснение собственникам о том, чем отличаются способы управления многоквартирными домами. Они должны самостоятельно определиться и принять решение. Мы же готовы оказать собственникам всестороннюю юридическую помощь при выборе или смене способа управления.
Беседовала Анастасия РУДЕНКО, пресс-служба Государственной жилищной инспекции Республики Хакасия,
«ЧР» №89 от 30 июля 2013 г.