15 августа в редакции «Черногорского рабочего» состоялась «Прямая линия» по услугам ЖКХ и региональной программе капитального ремонта многоквартирных домов. Скажем честно, такого шквала звонков в редакцию не поступало давно. Это говорит о том, что все, что связано с ЖКХ, – горячая тема. Особенно много вопросов было по программе капремонта и начислений по ОДН. Ответы, полученные от специалистов Госжилинспекции Хакасии в ходе «Прямой линии», публикуем сегодня, те же, что требуют более тщательного исследования, будут напечатаны чуть позже.
Напомним, что на вопросы читателей отвечали Наталья Владимировна СМИРНОВА, начальник отдела юридической службы Государственной жилищной инспекции РХ, и Татьяна Владимировна ПАНОВА, начальник отдела экономического надзора за предоставлением жилищно-коммунальных услуг.
Â
А если до капремонта я не доживу?Â
Наталья Данилина:
- Кто устанавливает размер взносов на капремонт?
Н.В.: - Если ранее собственники на общем собрании устанавливали размер платы за капитальный ремонт, то сейчас минимальный взнос установлен правительством Республики Хакасия. Определены три минимальных размера взносов на капремонт: 3 рубля с квадратного метра в сельской местности, 4 руб.80 коп. - для домов в городах без лифтов и 5 руб.20 коп. - для домов в городах с лифтами. Обязанность по уплате взносов возникнет с 1 декабря 2014 года, поэтому первые платежки придут в январе 2015 года. А до 1 июля этого года собственники должны были принять решение о способе формирования фонда капремонта, то есть решить, перечислять ли средства на счет регионального оператора или на специальный счет.
(От редакции: давайте разберемся, что такое спецсчет и счет регионального оператора.
Региональный оператор – структура, аккумулирующая на своём счету собранные с жильцов многоквартирных домов деньги на капремонт со всей Хакасии. Она является юридическим лицом и находится в подчинении правительства республики. И свою финансово-хозяйственную деятельность может осуществлять только на средства республиканского бюджета, но никак не на средства жителей.
А вот специальный банковский счёт открывается жильцами для сбора средств на капремонт конкретно своего дома. В этом случае, правда, людям придется подсуетиться и быстренько организовать ТСЖ либо жилищный кооператив. Тогда деньги останутся под контролем собственников жилья. Кроме ТСЖ и ЖСК, владельцем специального счета может быть региональный оператор.
Другими словами, спецсчет – это счет одного дома, а счет регоператора – «общий котел»).
Степанида Солдатова:
- Я живу в кирпичной пятиэтажке. Скажите, почему со всех будут брать на капремонт одинаково, когда дома разные. Нам, например, не понадобится никакого ремонта фасада.
Н.В.: - Собственники должны понимать, что региональная программа предусмотрена на 30 лет, и сегодня, к примеру, ремонт фасада не нужен, но он может понадобиться через 10 или 15 лет.
Мария Грефт:
- Чтобы выбрать способ перечисления средств (на спецсчет или в «общий котел»), нужно провести общее собрание жильцов. Кто должен быть его инициатором? Соседи считают, что такое собрание должно организовать ЖЭУ.
Н.В.: - Законодатель однозначно определил, что инициатором всех собраний, касающихся выбора способа накопления средств на капремонт, являются собственники помещений данного дома, но ни в коем случае не управляющая организация.
Решение о выборе способа накопления средств принимается на общем собрании собственников жилья. Если собрание не будет проведено, если дом окажется «молчуном», средства, собираемые с него, будут автоматически направляться региональному оператору.
Если жильцы хотят открыть спецсчёт, им в первую очередь необходимо срочно организовать ТСЖ или жилищный кооператив, поскольку аккумулирование средств на счетах управляющих компаний законом не предусмотрено. Кроме того, вне зависимости от выбранного способа капитализации, обязательно должны быть технические паспорта домов, обновляемые каждые пять лет.
- Есть ли преимущество у каждого способа накопления средств?
- Законом предусмотрена возможность аккумулировать средства на проведение капитального ремонта на отдельном «лицевом» специальном счете своего дома. Тогда жильцы до копейки будут знать, сколько у них есть денег, и могут планировать, как их лучше использовать.
- Если жильцы способом накопления средств на капремонт выбрали спецсчет, могут ли они по своему усмотрению определить сроки капремонта? Набрали, к примеру, денег на замену кровли – заказали работы, копят дальше - на ремонт лифта.
Н.В.: - Накопление средств на спецсчете предусматривает определение сроков проведения ремонта, перечень работ, но сроки и перечень не могут расходиться с региональной программой. И если в доме необходимо провести ремонт ранее, чем установлено региональной программой, то должны предоставить утвержденную смету и обоснование, что капремонт необходим в более ранние сроки.
Но есть одно «но» - дело в том, что сроки выбора, как формировать фонд капремонта – выбрать ли спецсчет или платить взносы регоператору - уже прошли.
- Но насколько мы слышали, речь шла о сроке до 1 октября.
- Согласно жилищному законодательству принять решение о способе формирования фонда капремонта собственники обязаны в сроки, которые установят субъекты РФ, но не более чем через шесть месяцев с момента опубликования региональной программы. Правительство нашей республики установило срок в 4 месяца. Региональная программа капремонта была опубликована 14 марта текущего года. И отпущенный срок истек 31 июля 2014 года. Значит, с этого момента собственники утратили право самостоятельно выбирать способ формирования фонда капремонта и это право перешло к органам местного самоуправления. 1 августа Минрегион разослал по всем муниципалитетам списки домов, которые не определились со способом формирования фонда капремонта. Теперь средства на капремонт будут автоматически аккумулироваться на счете регионального оператора, в «общем котле», и расходоваться согласно региональной программе по решению оператора.
- Много ли домов будут перечислять средства на специальные счета?
- В Хакасии очень мало – всего около двухсот.
Валентина Катцина:
- Нам с дедом за 70, наследников нет. Наш дом будут ремонтировать через 25 лет. Почему мы должны платить на капремонт, до которого не доживем? Получается, будем жить в неремонтированном доме, а деньги копить кому-то.
Н.В.: - Правительством Хакасии утверждена региональная программа капремонта на 30-летний срок. Дома будут ремонтироваться в порядке очередности. Нужно ли платить? Да, нужно. По законодательству с 1 декабря 2014 года – платить ежемесячный минимальный взнос на капремонт - обязанность каждого собственника многоквартирного дома. А такого понятия как возраст в законе нет. Тем более, никто не знает, сколько кому отпущено лет, умирают и молодые, не так ли? Кстати, согласно закону накопленные средства не будут закрепляться за конкретным собственником. Они будут закрепляться за квартирой, жилой площадью. И если в течение 30 лет вы захотите переехать из одной квартиры в другую, то должны быть уверены, что на новом месте жительства собственники тоже сознательно отнеслись к сбору средств. Так что при покупке квартир в скором времени предстоит проверять еще и эти сведения.
Раиса Федоровна:
- Почему сегодня ЖКО уже берет и за текущий ремонт, и за капитальный?
Н.В.: - Если вы ничего не путаете, то до 1 декабря 2014 года взимание платы на капитальный ремонт незаконно. Если управляющая организация предъявляет вам этот платеж, то обращайтесь с письменным заявлением в Госжилинспекцию, мы проведем проверку, и вам будет произведен перерасчет. А плата за текущий ремонт и содержание как была, так и останется.
- Наше ЖКО находится на ул. Ленина; дому, в котором живу - 28 лет, и за все эти годы нам один раз побелили. Пока были в силе, работали, сами все делали – и красили, и штукатурили. А теперь у кого-то мужья умерли, мы - больные пенсионеры. И что видим – зимой сломанные двери в подъезде, по углам паутина. А теперь требуют еще какую-то доплату. За что им платить, когда они будут нормально содержать дом?
- В 2005 году был принят Жилищный Кодекс РФ. Согласно Кодексу собственники на общем собрании должны утвердить перечень работ на ремонт и содержание общего имущества и размер платы. Вот в соответствии с данным перечнем и размером, который устанавливают собственники, управляющая организация обязана содержать общее имущество дома. Если до 2013 года собственники сами определяли перечень работ, то в прошлом году вышло постановление правительства РФ о минимальном перечне. У меня к вам встречный вопрос. Вы принимаете участие в общих собраниях?
- А оно было?
- Поясню, что не управляющая организация инициирует и проводит общие собрания. По жилищному законодательству это обязанность самих собственников.
- Так это же не я должна, а они сами должны приходить.
- Нет, именно собственники должны приглашать представителей организации на общие собрания.
Нужно быть активными! Кроме вас никто вашей собственностью управлять не будет. Ведь квартиры для большинства жителей – это самое дорогое, что есть. И содержать их и общедомовое имущество – обязанность собственников. Поймите, в любом случае, если вы хотите знать, как расходуются ваши деньги, будь то капремонт или текущий, вам необходимо иметь полноценный совет дома. Первое, что должны сделать собственники, – это избрать грамотного, работящего, инициативного председателя домового совета, которому они будут доверять.
Â
ОДН: почему столько?
Редакция газеты в письмах и звонках получает от читателей много вопросов, касающихся платы за ОДН. В основном люди возмущены, на их взгляд, необоснованно большими цифрами по этому платежу. Вопросы от жителей по конкретным адресам мы направили для подготовки ответов. Общие вопросы публикуем сегодня.
Юрий Носков:
- У нас в девятиэтажке нет никаких кранов для полива, или чего-то там еще, ни в подъезде, ни на чердаке, ни в подвале. Объясните, откуда берется ОДН? Что может маскироваться за этим понятием, кроме полива клумб и влажной уборки в подъезде?
Аналогичные вопросы и по электроэнергии. Неужели, спрашивают читатели, за одну лампочку в подъезде могут начислять по 100 – 200 кВт в месяц?
Т.В.: - ОДН не считаются ни ведрами, ни банками.
При начислении ОДН используется специальная формула, утвержденная постановлением правительства РФ от 06.05.2011 № 354. От объема потребленных услуг, зафиксированных на коллективном приборе учета, отнимается объем услуг, потребленный в нежилых помещениях, в квартирах, оборудованных индивидуальными счетчиками, а также в квартирах, где отсутствуют приборы учета и расчет платы осуществляется по нормативу. Эта разница распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме. Если общедомовой прибор учета не установлен, ОДН считается по нормативу.
В результате плата за общедомовые нужды нередко превышает индивидуальное потребление. Причинами внушительных сумм за ОДН являются искажение и несвоевременная передача показаний индивидуальных приборов учета, отсутствие информации о фактическом количестве проживающих в жилых помещениях граждан, нерациональное использование коммунальных ресурсов в квартирах, где нет счетчиков. Решение указанных проблем даже при непосредственном способе управления поможет свести ОДН к нулю.
Один из способов решения проблемы - выбрать ответственное лицо (так называемого старшего по дому), которое организует снятие показаний индивидуальных приборов учета на 25 число расчетного месяца и их предоставление в «Водоканал» или «Энергосбыт», поскольку использование при начислениях показаний общедомового и индивидуальных приборов учета по состоянию на одну и ту же дату значительно повысит точность начислений.
Некоторые дома уже практикуют этот способ передачи показаний, причем от жителей таких домов жалобы на большие начисления платы за ОДН поступают гораздо реже.
Еще одним из способов минимизации затрат на ОДН являются действия, направленные на модернизацию внутридомовых сетей, применение энергосберегающего оборудования или поиск скрытых неучтенных подключений. Жители вправе поставить соответствующие вопросы перед управляющей организацией, которая обладает необходимыми полномочиями для более детального исследования существующей проблемы.
- Это понятно, но откуда берутся столь большие цифры?
- Иногда собственники искажают показания. Например, потребили десять кубометров, а представили к оплате один. А общедомовой счетчик не обманешь, он эти десять кубометров посчитал. Другой распространенный способ обмана, когда в квартире нет прибора учета, и жильцы платят по нормативу, а реально потребляют в несколько раз больше. На практике оказывается, что нормативщики потребляют реально больше.
- Галина Войткова с Космонавтов, 1; Лилия Мануйлова, Космонавтов,5 , Мария Зюганова, Калинина,3 и многие другие пожаловались, что «Хакасский ТЭК» за июль выставил несоразмерно большой расход на ОДН по горячей воде. Например, Мария Зюганова сообщает, что ей выставили 5,37 куба, Галине Филипповне с ул.Калинина,9 – 4 куба.
Светлана Никитина, с Калинина,7 говорит, что выехала из квартиры на лето, показания на счетчике по горячей воде нулевые, но, тем не менее, за ОДН за июль начислили 205 руб.
При этом все знают, что в июле ХакТэк останавливался на ремонт и горячей воды вообще не было три недели! – рассказывает Лилия Мануйлова. - Притом, когда воду в конце месяца дали, то два дня из кранов бежала только холодная. Получается, за 5 дней всем потребителям выставили ОДН по горячей воде больше месячной нормы потребления! Откуда взялся такой объем?
Т.В.: - Начнем с того, что «ХакТэк» долгое время не предъявлял ежемесячно расход на ОДН, а предъявлял корректировку по истечении года. Такого действующим законодательством не предусмотрено, поэтому им было предъявлено несколько судебных исков. Расход по ОДН должен начисляться ежемесячно. Другой вопрос, в каком размере. И размер ОДН совершенно не зависит от индивидуального потребления. От черногорских потребителей у нас уже больше 10 заявлений, и каждое мы рассматриваем в индивидуальном порядке.
- Значит, люди обратились по ОДН, предъявленным «ХакТэком» по горячей воде, и вы проверяете обоснованность начислений?
- Совершенно верно. То, что расход по ОДН должен начисляться ежемесячно, - это норма законодательства, а вот обоснован ли его размер – другой вопрос.Â
Пусть собственники будут активны, выбирают совет дома. Пусть председатель совета принимает участие в снятии показаний с общедомовых приборов учета.
- Кстати, было несколько звонков по поводу того, что контролеры как раз препятствуют тому, чтобы жители участвовали в процессе снятия показаний.
- Давайте уточним, что любой собственник по своему желанию не может участвовать, ведь прибор учета опломбирован, представители ресурсоснабжающих организаций (РСО) несут за него определенную ответственность. Нужно, чтобы на общем собрании был выбран совет дома, председатель совета. И он, как человек, которому доверяет большинство собственников, имеет право участвовать в процедуре снятия показаний с общего прибора учета совместно с представителями РСО.
- Получается, что все общедомовые нужды рассчитываются от площади квартиры.
- Именно так – ОДН по электроэнергии и по холодной, и по горячей воде.
- И все же, на мой взгляд, это нелогично. Можно понять, когда плата за отопление или электроэнергию рассчитывается в зависимости от площади квартиры – отапливаются или освещаются комнаты. Но при чем здесь холодная и горячая вода, тем более - вывоз мусора или эксплуатация лифта. Ведь моются, ездят на лифте и мусорят конкретные люди, но никак не квадратные метры!Â
Н.В.: - Когда законодатель издавал этот закон, он, видимо, предполагал, что если у кого-то квартира 100 м2, то он должен содержать свои 100 м2, и во всем доме содержание общего имущества должно быть пропорционально этой доле.
Лилия Мануйлова задает еще ряд вопросов:
- Раз во сколько лет производится поверка общедомовых приборов учета по горячей, холодной воде, электроэнергии?
Н.В.: - Сроки указаны в паспорте. Они могут разниться в зависимости от фирмы-изготовителя и технических характеристик.
- Разъясните 344-й приказ. Где там написано, что долг неплательщиков можно раскидывать на всех жителей?
Т.В.: - Это один из наиболее часто повторяющихся вопросов. Но сколько мы производим проверок, ни разу такого нарушения в республике не выявлено. Долг неплательщиков не раскидывается на законопослушных граждан. Если собственник не платит за коммунальные услуги, то его долг увеличивается из месяца в месяц. Другое дело, повторюсь, если кто-то искажает показания счетчиков, либо не передает их вовремя. У каждого собственника есть право передавать показания приборов учета с 24 по 26 число каждого месяца. Некоторые пользуются этим правом, а некоторые – нет. Так вот мы рекомендуем воспользоваться этим правом и передавать показания своевременно и правильно. Если собственник не делает этого, то ресурсоснабжающая организация обязана посчитать среднемесячное потребление за три месяца, потом - по нормативу. Но ведь по счетчику будет точнее, не так ли? В том числе для правильного начисления по ОДН. Зачем людям переплачивать?
Татьяна Мытихина, Юбилейная,5:
- В мае «ХакТэк вдруг добавил в платежки около 5 тысяч рублей за отопление и около тысячи за воду. Объяснили, что это по теплосчетчику. Как это может быть, если я исправно плачу каждый месяц?
Т.В.: - По горячей, холодной воде и электроэнергии есть расход на ОДН, который должен предъявляться ежемесячно. По отоплению действует постановление №307, в котором нет ОДН, но предусмотрена корректировка раз в году до фактических показаний прибора учета. То есть каждый месяц потребители платят равными суммами, а в конце года производится корректировка. Она может быть как на «плюс», так и на «минус», в зависимости от того, сколько дом потребил теплоэнергии за год.
От редакции. Пока к публикации готовилась вторая часть «Прямой линии», в адрес «ЧР» поступил ответ от Госжилинспекции Хакасии на одну из жалоб по некорректному начислению платы за отопление и горячую воду ООО «Хакасский ТЭК»:
«В Государственную жилищную инспекцию РХ обратился собственник помещения в многоквартирном доме №8 «а» по ул. Генерала Тихонова в Черногорске. Мужчина пожаловался на завышенные суммы в платежке. Дело в том, что ООО «Хакасский ТЭК» произвело корректировку за отопление (за два года) и горячую воду.
Специалисты отдела экономического надзора за предоставлением жилищно-коммунальных услуг провели внеплановую проверку и выявили ряд нарушений.
В соответствии с постановлением правительства РФ 23.05.2006 №307, действующим на территории Хакасии, плата за коммунальную услугу «отопление» начисляется согласно среднемесячному объему потребления или по нормативу с учетом корректировки до фактических показаний общедомового прибора учета. Причем рассчитывается она один раз в конце года. Корректировки за горячее водоснабжение вообще не может быть. Вместо нее «Хакасский ТЭК» должен был ежемесячно предъявлять собственникам плату за ГВС на общедомовые нужды, однако этого не делал.
Суд поддержал позицию Госжилинспекции: корректировка за отопление производится только один раз в год, за горячую воду корректировка не производится.
ООО «Хакасский ТЭК» привел расчеты в соответствие с жилищным законодательством. Всем собственникам теперь придется оплачивать ОДН за горячую воду ежемесячно. Этого требует постановление правительства РФ от 06.05.2014 № 354.
По вопросу начисления ОДН за горячее водоснабжение в адрес Госжилинспекции уже поступило несколько заявлений от черногорцев, не прекращаются звонки на «горячую линию». Потребители не понимают, на каком основании должны платить за общедомовые нужды. На самом деле это прямая обязанность собственников, поскольку в многоквартирных домах Черногорска выбран непосредственный способ управления, и ОДН полностью ложится на плечи собственников».
- Другой вопрос, какие будут предъявлены суммы, - уточнила Татьяна Владимировна. - Если у собственников возникает подозрение, что размер платы за ОДН сильно завышен, они могут обратиться к специалистам Госжилинспекции с заявлением.
Светлана Никитина, Калинина,7:
- Что входит в понятие «содержание жилфонда»? Уже три года живу в доме и никакого текущего ремонта не видела.
Н.В.: - Управляющая организация обязана выйти к вам на общее собрание и предложить перечень работ согласно минимальному перечню, определенному в постановлении правительства РФ, а также дать экономическое обоснование размера оплаты работ по содержанию вашего дома. Не какого-то дома вообще, а именно вашего, ведь список работ по разным домам может различаться.
От редакции. Заглянув в документы, мы выяснили, что перечень работ по содержанию жилфонда довольно обширен. Например, это содержание общего имущества дома: отбивка отслоившейся отделки наружной поверхности стен (штукатурки, облицовочной плитки) на стенах и фасадах; удаление элементов декора, представляющих опасность; укрепление козырьков, ограждений и перил крылец; уборка мусора, снега и наледи с кровель;
прочистка внутреннего металлического водостока от засорения; закрытие слуховых окон, люков и входов на чердак; установка недостающих, частично разбитых и укрепление слабо укрепленных стекол в дверных и оконных заполнениях; закрытие подвальных и чердачных дверей, металлических решеток и лазов на замки; окраска решетчатых ограждений, ворот, оград;
агротехнические мероприятия по уходу за зелеными насаждениями;
подготовка к сезонной эксплуатации оборудования детских и спортивных площадок; уборка снега с тротуаров и внутриквартальных проездов;
посыпка территории противогололедными составами и материалами;
сезонное выкашивание газонов; замена перегоревших электроламп;
 аварийное обслуживание водопровода и канализации, горячего водоснабжения и так далее.
Галина Андреевна Сахнова, Ленина,70, интересуется, почему раньше она платила за вывоз мусора 33 рубля, а с июля ей выставили более 80-ти. Рост составил более 150%. Как формируется цена за квадратный метр? И разве допустимы такие резкие скачки стоимости?
Н.В.: - По законодательству жилищная услуга предъявляется по квадратным метрам. Ранее да, оплата бралась за количество человек, проживающих в квартире, в нарушение норм действующего законодательства.
Зинаида Ивановна, ул. Кирова, 77-14:
- Заставляют платить за горячую воду из батарей. Но я ею не пользуюсь, так как поставила бойлер и плачу за электричество и холодную воду. У меня уже были представители Госжилинспекции, составили акт, но в «Теплоресурсе» не обращают внимания, и продолжают начислять, ссылаясь, что я не имею права отказываться от воды из батарей согласно какому-то там приказу, который есть у них. К тому же начисляют зимой ОДН по горячей воде каждый месяц по 400 с лишним рублей. Некоторые в доме поставили счетчики на горячую воду, но не пользуются ею, передают нулевые показания, так им тоже считают ОДН. Как защититься?
Т.В.: - При отсутствии централизованного горячего водоснабжения собственникам квартир ресурсоснабжающая организация не вправе предъявлять плату за эту услугу. Ни за индивидуальное потребление, ни за ОДН. Тем более законодательством наложен прямой запрет брать воду как из открытой системы теплоснабжения, так и из закрытой. Давайте разберемся, что такое централизованное горячее водоснабжение – это горячая вода, которая подается по централизованным сетям, то есть по трубам.
- Не из батарей?
- Нет. Если не проведены трубы, по которым подается горячая вода, это однозначно не централизованное горячее водоснабжение. Из батареи – это вода из системы отопления. У нее иные органолептические свойства и технические характеристики. По ГОСТам вода из системы отопления должна быть горячее. Например, температура горячей воды в системе ГВС должна быть от 60 до 70 градусов, а температура отопления регулируется в зависимости от температуры окружающей среды. То есть температура воды в батареях может быть выше 70 градусов. Такой водой можно ошпариться.
По данному вопросу есть две ситуации. Например, собственник ставит водоразборные краны на батарею и ворует горячую воду из системы отопления, в этом случае наш технический специалист выезжает, составляет акт о незаконном переустройстве жилого помещения и налагает штрафные санкции на физическое лицо.
Другая ситуация - собственник не берет воду из системы отопления, у него нет водоразборных кранов на батареях, но, тем не менее, ему предъявляют счета за горячую воду. Тогда наш специалист также составляет акт, и мы выдаем предписания, но уже предприятию. Сейчас по аналогичному вопросу в судах рассматривается несколько исков от жителей республики.
«Прямую линию» провела Марина ЗАДОРОЖНАЯ, «ЧР» №86, 87 от 19 и 26 августа 2014 г.
«ЧР» № 86 от 19 августа 2014 г.
Â