Почему оплата за обслуживание жилья взвилась с 7 до 17 рублей? Не связано ли это с лицензированием обслуживающих организаций, с экзаменами коммунальщиков и прочими переменами в ЖКХ? Эти вопросы на прошлой неделе читатели частенько задавали нам в телефонном режиме, а Г.Столбовой, старший одного из домов на пр. Космонавтов, принёс эмоциональное письмо на эту же тему.
Ответить горожанам мы попросили начальника отдела юридической службы жилищной инспекции РХ Н.В.Смирнову.
- Наталья Владимировна, что сейчас происходит в коммуналке? Экзамены, лицензирование - отчего, почему?
- В Жилищный кодекс внесены изменения. После 1 мая 2015 года управляющие организации, которые работали с собственниками помещений домов на основании договоров управления, не вправе продолжать свою деятельность без лицензии.
Сейчас должностные лица управляющих организаций сдают экзамены. Кто сдал их успешно, получают квалификационные аттестаты. После этого имеют право подать заявки на получение лицензий. Жилищная инспекция по этим заявлениям проводит проверки. Если та или иная управляющая организация соответствует всем требованиям, установленным законом, лицензия выдаётся.
С введением лицензирования произошли серьёзные перемены. Раньше непосредственный способ управления распространялся на все многоквартирные дома, вне зависимости от количества расположенных в них жилых и нежилых помещений. А в связи с введением лицензирования определено, что такой способ управления действует лишь в отношении тех многоквартирных домов, в которых не более 16-ти помещений.
Законодательно определено, что до 1 апреля 2015 года в домах, где более 16 помещений, собственники должны провести собрание и изменить способ управления с непосредственного - на управляющую компанию или тсж.
- В чём, на ваш взгляд, смысл, почему было принято такое решение? Какая разница, непосредственное управление используют коммунальщики или работают через управляющие компании?
- Разница большая. В Черногорске жители напрямую заключали договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку воды, отопления, электроснабжения, а обслуживающие организации «лишь обслуживали» вверенные им дома: это и был непосредственный способ управления домами, при котором с управляющей организацией заключаются договоры.
Кроме того, в республике за разного рода провинности, в том числе - за нераскрытие информации, которая по закону должна быть открытой, жилищной инспекцией привлекались к административной ответственности десятки управляющих компаний. Черногорских среди них… не было, потому что они, «лишь обслуживая» и не оказывая, наряду с этим, коммунальных услуг, как делали, к примеру, в Абакане УК при способе управления жильём «управляющая компания», не попадали под действие Постановления правительства РФ №731. Они «просто» выполняли работы по договорам, да и всё.
То есть управляющие организации, при выбранном жильцами способе управления «Управляющая компания», попадают под действие многочисленных постановлений и несут полную ответственность за то, что делают.
А вот к остальным, которые в Черногорске называли себя обслуживающими организациями, подход был гораздо более лояльный. Была такая лазейка в законодательстве, которой многие охотно пользовались.
- Насколько нам известно, потребителям теперь станет легче в отношении пресловутых расходов на общедомовые нужды - ОДН?
- Действительно, по опыту, существующему в Абакане, жильцы домов, которых обслуживают управляющие компании, платят ОДН в гораздо меньшем размере, чем жильцы, которых обслуживали коммунальщики при непосредственном способе управления.
Дело в том, что при «непосредственности» разница между показаниями приборов учёта общедомовых и индивидуальных ложилась на плечи потребителей. А при работе управляющей организации вся разница ложится на её плечи. Потребители в этом случае должны платить по показаниям прибора учёта, но не выше норматива, который установлен на территории республики.
Разницу, которая появляется, в том числе, из-за протечек, спуска воды в подвалы, будет платить управляющая организация.
Соответственно, если есть понимание о такого рода материальной ответственности, коммунальщики должны вести себя по-другому, не безразлично - ведь дело касается собственных доходов.
Полагаю, будет налажена практика отслеживания передачи показаний приборов учёта, работа с недобросовестными собственниками, которые не вовремя передают, вообще не передают или искажают показания индивидуальных приборов учёта, и от этого тоже зависит размер ОДН.
- Позвольте процитировать письмо старшего по дому Г.Столбового (пр.Космонавтов, 5): «18 февраля 2015 года администрация ЖЭУ-7 пригласила старших по домам и обрадовала нас тем, что они сдали экзамен и получили лицензию. И теперь с нами будет работать управляющая компания. Экономист довела, в связи с изменениями, новую сумму на выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома - 17 руб.50 коп. А было 7 руб.50 коп. Что характерно, сам перечень работ и услуг не дали. Удивляет самоуверенность управляющей компании, ведь эту цифру должны обсудить собственники многоквартирного дома. Большой вопрос, утвердим её или нет!
Хотелось бы получить распечатку: что входит в сумму 17 руб. 50 коп., а не слушать объяснения «на пальцах».
Впрочем, запомнилось, что есть графа «собственные риски» - 2 руб. 90 коп с кв. метра. Ещё одна графа называется «управленческие затраты» - 1 руб.40 коп. с кв. метра. Что это???
На вопрос, как же быть с ОДН, ответили, мол, мы не будем заключать договоры с «водоканалом» и теплоснабжающей организацией.
Пока что убытки по ОДН во всех случаях несут жильцы. При аварии или замене прохудившихся труб воду сбрасывают в подвал. Шлангов нет, а если и есть, их не используют. Перед сбросом воды показания счетчика не записываются. Акт не составляется.Вот и появляется расход на ОДН.
Ежемесячно приходят списки неплательщиков, мне трудно понять работников, которые их подают. Люди по 5-6 лет не проживают в доме, а им шлют квитанции. Лишь бы отправить бумажку?
В ноябре рассказал в нашей газете о работе ЖЭУ- 7, об исполнении заявок, которые мы подаем. Что вы думаете? Как бежала крыша, пока мороз не ударил, так и бежит. Двери в подвал железные не поставили, фотоэлемент «на движение», приобретённый нами, не установлен. На электросчетчиках в подъездах нет замков, все на проволоке.
Нам, собственникам, без разницы, как будет называться ЖЭУ, нас интересует результат работы этой компании».
- Вопросов много, с какими-то разберёмся отдельно, на некоторые отвечу сейчас.
Собственники должны изменить способ управления и выбрать организацию, которая будет управлять домом. Для этого необходимо общее собрание собственников МКД. Выбранная организация должна будет заключить с потребителями договор управления, а не договоры на ремонт, содержание и т.д.
Из Черногорска заявления на сдачу экзаменов подали ЖЭУ-1, ЖЭУ-7, ЖЭУ-8, ООО «Коммунальщик». После сдачи экзаменов они выйдут на получение лицензии и будут заключать договоры управления.
- Каковы требования к лицензированным организациям?
- Очень жёсткие. Предусмотрены серьёзные штрафные санкции за ненадлежащее управление многоквартирными домами. К тому же, если предписания жилинспекции не исполнены дважды, лицензированные организации рискуют быть отстранёнными от управления многоэтажкой. А в случае, если таких домов наберётся более 15% от общего числа обслуживаемых, организация может лишиться лицензии на основании решений суда и больше никогда не выйти на рынок ЖКХ.
Что касается взаимосвязи между лицензированием, изменением способа управления и повышением размера платы за содержание общего имущества дома, её нет, изменений не произошло.
Как раньше, так и сейчас, размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливают только собственники, по предложению управляющей организации, на общем собрании.
Размер платы устанавливается не менее чем на год и должен обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников.
Цель управляющей организации - обосновать, почему именно такой размер платы предлагается за определённые виды работ. А собственники должны принять или не принять сумму. Но необходимо понимать, что за 7 рублей сегодня невозможно содержать дом в надлежащем состоянии. Размер платы должен быть обоснованным, не маленьким и не завышенным.
- Какие-то ограничения в отношении названной суммы существуют?
- Нет. Это соглашение между двумя сторонами - управляющей организацией и собственниками помещений многоэтажек. Размер платы в одном доме должен быть одинаковым для всех. Но он не может быть одинаковым в разных домах - их состояние разное!
- Минимальный перечень работ, на основании которых должна проводиться калькуляция, законодательно закреплён?
- Да, постановлением Правительства Рф №290. Помимо этого есть услуги, которые обеспечивают комфортное проживание. Собственники, если будет на то их желание, утвердят их на общем собрании.
- Ваши комментарии по поводу разъяснений составляющих платы «на пальцах»?
- Собственников необходимо уведомить обо всех материалах, которые предстоит рассматривать на собрании. Уже в сообщении об общем собрании должен быть указан адрес, по которому можно ознакомиться с материалами, которые предстоит обсуждать.
- А что касается управленческих затрат и «собственного риска»?
- Управленческие затраты, согласно Жилищному кодексу, имеют право на существование. В каком размере? Пусть управляющая организация обоснует, а собственники утвердят. А вот «собственный риск» - непонятная строка, на мой взгляд, вряд ли стоит её утверждать.
- И пара слов в заключение разговора.
- Важно, чтобы собственники понимали, как много зависит от их решений, от того, как они будут проводить собрания и какой размер платы установят на ремонт и содержание многоквартирных домов.
Ирина САНИНА, «ЧР» №17-18 от 5 марта 2015 г.