С октября 2014-го налог на недвижимость будет рассчитываться по-новому - внесены изменения
в федеральное законодательство. Система расчетов, которая действовала раньше, не актуальна. Налог на недвижимость теперь будет рассчитываться исходя из ее кадастровой стоимости.
Что такое кадастровая стоимость, в нашей республике знают те, кто платит земельный налог - он рассчитывается как раз исходя из данных кадастрового учёта.
Но вот как проводится кадастровая оценка недвижимости, какое влияние может оказать на налог на имущество, и что делать, если она не устраивает владельца недвижимости, об этом мы поговорили с начальником отдела кадастровой оценки недвижимости, землеустройства и мониторинга земель Управления Росреестра по РХ Ольгой Шашко.
- Ольга Викторовна, скажите, когда в последний раз у нас в республике проводилась кадастровая оценка?
- В Хакасии последние работы по массовой государственной кадастровой оценке на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения проводились в 2011 году, после этого результаты были утверждены в 2012 году и внесены 10.01.2013 в государственный кадастр недвижимости в отношении каждого земельного участка определенной категории земель. В этом году проводятся работы по кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов и земель промышленного и иного специального назначения.
- Как же определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости?
- Правительство Хакасии формирует госзаказ, после чего проводится конкурс, определяется исполнитель - независимый оценщик, который проводит кадастровую оценку в отношении определенной категории земель.
Помимо кадастровой стоимости конкретных объектов, оценщики рассчитывают стоимость 1 квадратного метра по видам разрешенного использования земельных участков в разрезе кадастрового деления (средние удельные показатели кадастровой стоимости, сокращенно УПКС). Кадастровая стоимость всех оцениваемых объектов недвижимости и УПКС утверждаются постановлением Правительства РХ. Результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости и передаются в налоговый орган для расчета земельного налога для всех категорий граждан. Поэтому связь между кадастровой стоимостью и земельным налогом очевидна.
- Как часто растет кадастровая стоимость, и как это влияет на земельный налог?
- На величину земельного налога влияют две составляющие - кадастровая стоимость земельного участка и ставка земельного налога, которую определяют органы местного самоуправления. Если кадастровая стоимость - величина постоянная до следующей переоценки (через 5 лет), то ставка земельного налога может меняться ежегодно. При этом, когда утверждаются новые результаты кадастровой оценки, они, как правило, превышают предыдущие показатели. То есть, когда мы говорим, что цена земли постоянно растет, мы имеем в виду рост кадастровой стоимости.
- Когда будет начисляться налог на объекты капитального строительства в зависимости от кадастровой стоимости?
- Согласно новым изменениям в законодательстве, в будущем налог на объекты капитального строительства будет взиматься в зависимости от кадастровой стоимости, хотя пока мы уплачиваем его от инвентаризационной стоимости, рассчитанной органами технической инвентаризации.
В 2013 году в Налоговый кодекс уже внесены значительные изменения, и с определенных категорий объектов недвижимости уже можно было бы взимать налог, что относится к торговым помещениям и помещениям коммерческого назначения - рядовых граждан это не касается. Законодательство указывает, что на республиканском уровне следует поддержать эту инициативу и рассчитывать налоги, исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимости. В республике проведены работы по государственной кадастровой оценке объектов капитального строительства и утвержденная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости, поэтому республика готова к переходу на единый налог, но пока для этого установлен переходный период до 2020 года.
- Намного ли вырастет из-за этого налог на недвижимость?
- Все будет зависеть от утвержденной налоговой ставки. Например,если ставка налога на ОКС будет утверждена в размере 0,03 процента от кадастровой стоимости, а по результатам кадастровой оценки на 1.01.2013 года цена виртуальной квартиры составляет 5 миллионов рублей, то собственник заплатит налог в размере 1500 рублей в год. Хотелось бы отметить, что все нагнетания паники в СМИ - а пишут об этом много и «с чувством» - создают нездоровые настроения. Многое будет зависеть от налоговой ставки, и пока рано пугать людей огромными суммами. Важно - облагаться налогом будут квадратные метры только сверх социальной нормы. Кроме того, слабозащищенные слои населения - ветераны, инвалиды и т.д. по действующему законодательству освобождены от уплаты всех налогов.
- А что, если собственник недвижимости не согласен с кадастровой оценкой его имущества? Можно как-то повлиять на то, чтобы она была правильной?
- Во-первых, все результаты кадастровой оценки публичны. И если кто-то не согласен с оценкой, то с момента внесения результатов оценки в государственный кадастр недвижимости он может подать заявление в комиссию, которая создана в Управлении Росреестра по РХ, и, представив рыночный отчет, потребовать пересмотра результата кадастровой оценки в отношении интересующего объекта недвижимости. Например, рыночная оценка квартиры составляет не 5 миллионов, как указано в государственном кадастре, а 3 миллиона. Такое вполне допустимо, ведь массовая кадастровая оценка не учитывает особенности конкретного объекта недвижимости (состояние ремонта, удаленность от больниц, детских садов и т.д.), что в свою очередь учитывается при рыночной оценке. И если рыночный отчет составлен правильно и занижение стоимости не превышает 30 процентов (если выше, то требуется экспертиза отчета), то оценка, естественно, может быть пересмотрена в комиссии. Однако следует учитывать, что рыночный отчет готовит независимый оценщик, что влечет дополнительные расходы.
Второй способ призван аргументировать пересмотр из-за недостоверности сведений, которые применили при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Для этого нужно знать, какие сведения использовались оценщиками. Например, оценщик завысил площадь объекта (сведения содержались в государственном кадастре недвижимости), что повлияло на величину кадастровой стоимости. Это квалифицируется как ошибка. Или же оценщик рассчитал объект как индивидуальный дом, хотя на деле он многоквартирный.
- А где можно найти информацию по этому поводу?
- Чтобы выяснить, какие сведения использовались для кадастровой оценки, нужно обратиться в фонд государственной кадастровой оценки при Росреестре. Это может сделать любое физическое или юридическое лицо. Фонд доступен на сайте Росреестра бесплатно, и все отчеты представлены там для общего обозрения. Кроме того, заявитель имеет право получить сведения, используемые при определении кадастровой стоимости. Для этого можно обратиться в орган кадастрового учета (по объектам капитального строительства) или к заказчику работ по кадастровой оценке земельных участков. Информацию обязаны предоставить заявителю в течение 7 рабочих дней. Какую? Сведения о разрешенном использовании, о категории земельного участка, о площади и т.д. Заявитель, получив эту информацию, может сделать вывод, насколько достоверные сведения использовались в работе оценщиков. Выявив ошибки, нужно собрать соответствующие документы и обратиться с ними в комиссию при Управлении Росреестра по РХ.
Третий способ - оспорить результат массовой кадастровой оценки - обратиться с документами в суд. Если суд сочтет требования заявителя правомерными, оценка может быть изменена, и исправленные сведения будут внесены в государственный кадастр недвижимости.
Обращаем внимание, что исправленная кадастровая оценка в отношении объекта недвижимости будет действовать с момента решения суда и только до очередной переоценки кадастровой стоимости. Надо понимать, что следующий тур кадастровой оценки потребует снова провести весь комплекс мер по новому кругу.
- А какой срок дается для возможности оспорить результаты кадастровой оценки?
- В связи с последними изменениями в законодательстве срок для оспаривания результатов значительно увеличился. К примеру, раньше подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости можно было в течение 6 месяцев с момента внесения сведений о результатах кадастровой оценки в ГКН. На сегодняшний же день комиссия при Управлении Росреестра по РХ будет рассматривать заявления граждан по вопросу правильного определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на протяжении всего периода с момента утверждения результатов кадастровой оценки до очередного тура проведения работ по оценке.
Ольга Немирова, «ЧР» №105 от 23 октября